Дарение квартиры в Российской Федерации законодательно отнесено к безвозмездным сделкам. Это означает, что даритель не ставит условий получения в обмен на квартиру каких-либо материальных благ, ценностей или денежных средств. Но, тем не менее, дарение есть сделка, а это означает, что она должна быть оформлена и зафиксирована. Кроме того, любая сделка не должна проходить в нарушение чьих-либо законных прав или противоречить законодательству.

Рассматриваются как актуальные и наиболее частые виды безвозмездной передачи квартиры:

• дарение квартиры близким родственникам;
• передача квартиры в дар несовершеннолетнему;
• передача доли в квартире в виде дара;
• дарение лицам, не являющимся родственниками дарителю. 

Процедура, в которой принимают участие близкие родственники, может быть проведена самостоятельно, с заполнением бланка заявления (дарственной), но законодательство требует, чтобы результат был зафиксирован в Росреестре. Без этого одаряемый не будет считаться собственником жилья.  

Может ли быть отменена сделка дарения квартиры 

Очень важно учитывать, что результат дарения не является неизменным - такая сделка может быть признана незаконной и расторгнута решением суда в целом ряде случаев. Не вдаваясь в подробности конкретных ситуаций, перечислим наиболее распространенные поводы для судебных решений, признающих результат передачи квартиры в дар незаконным:

1. Обстоятельства, связанные с обременением квартиры - это означает, что на нее или долю в ней имеет еще одно или группа лиц. Это могут быть несовершеннолетние дети, лица, отбывающие наказание, люди, пропавшие без вести и объявившиеся впоследствии. 
2. Обстоятельства, связанные с правом на совместно нажитое имущество - супруг или супруга дарителя могут потребовать отмены сделки, если у них есть основания считать квартиру совместно нажитым имуществом. Какие это основания - вопрос отдельный и достаточно сложный.
3. Дарение доли, которая ранее была определена неправильно - ситуация редкая, но все же возможная в непростых отношениях собственников.

У человека, принимающего квартиру в дар, есть право отказа от сделки - такое решение должно быть нотариально зафиксировано. 

Существует еще одна интересная тонкость - это возможность заключения договора дарения квартиры с отсрочкой. Таким образом даритель защищает себя от обстоятельств, при которых он или его дети могут оказаться на улице после акта дарения. 

Возможность дарения доли в квартире 

Дарение доли в квартире- это действие требует понимания природы собственности на квартиру. Если происходит акт безвозмездной передачи части квартиры, то учитывается ее реестровая стоимость. Это важно, поскольку в реальности собственники не могут поделить неделимый объект - квартиру.

Квартира считается неделимым объектом, поскольку выделенная в ней доля не может использоваться собственником в полной мере без частичной потери своих прав или частичного ущемления прав других собственников.

Это важная тонкость, которая в последствии может вызвать затруднения и конфликт - если человек.принявший в подарок квартиру, пожелает продать свою собственность, то он будет обязан в первую очередь предложить выкуп доли другим собственникам. И только после их отказа, зафиксированного документально, может провести продажу доли стороннему лицу. Правда, в этом случае дарение доли квартиры многие используют, как возможность передать право собственности в обход других собственников.

Однако и тут есть весьма серьезная тонкость - если какая-то доля квартиры принадлежит несовершеннолетнему, то при дарении любой из долей потребуется получить разрешение от органов опеки. 

Законодательство не дает право опекунам продавать и дарить доли в квартире, принадлежащие несовершеннолетним детям. 

Стоит отметить еще одну тонкость в Законодательстве, касающуюся права собственности на квартиру, которая намечена к дарению. Если даритель сам ранее получил ее в дар или по наследству, то квартира не рассматривается как совместно нажитое имущество с супругом/супругой и разделу не подлежит. В этом случае не требуется и согласия супруга на ее отчуждение.

При подготовке к дарению квартиры следует учесть все и многие другие перечисленные обстоятельства и проверить их - возможно, что впоследствии появится некое неизвестное обременение. При продаже квартир часто возникают ситуации с недостоверной информацией по обременению, что приводит к пересмотрам сделок, а в таком случае неправильно купленная и подаренная квартира окажется чужой собственностью. Сейчас такие ситуации стали редкостью, поскольку факт обременения проверяется в базе данных Росреестра и непременно приводит к отмене сделок.